Subsidios al financiamiento, la disminución de las tasas hipotecarias y una amplia oferta de proyectos han configurado un escenario más favorable para quienes buscan adquirir una propiedad. No obstante, desde la academia advierten que se trata de condiciones que dependen, en gran medida, de políticas de apoyo.
¿Esperar o comprar ahora? Esa ha sido la gran pregunta para quienes se han trazado la meta de adquirir una vivienda en los últimos años. Pero hoy hay una combinación de factores que comenzó a inclinar el escenario a favor de los compradores: menores costos de financiamiento, subsidios, garantías estatales y un amplio stock de viviendas.
Según cifras del Banco Central, las tasas hipotecarias para vivienda promediaron 4,0% en junio y julio, frente a aproximadamente 4,4% un año antes. “Durante el último año, el mercado hipotecario ha mostrado un escenario bastante más favorable para quienes están evaluando comprar una vivienda”, afirma Sebastián Atria, gerente hipotecario de Banco Santander, quien detalla que esta disminución de las tasas se ha traducido en dividendos más bajos y una mayor capacidad de acceso al crédito. A ello, suma la implementación del subsidio a la tasa de interés para viviendas nuevas de hasta UF 4.000, “una medida que ha contribuido a reducir el dividendo mensual hasta en un 15%”.
En paralelo, el gobierno ingresó un proyecto de ley para ampliar este beneficio hasta UF 6.000, elevando los subsidios disponibles de 50 mil a 80 mil y extendiendo hasta mayo de 2028 el plazo para acceder a una rebaja que busca facilitar el financiamiento de viviendas de mayor valor.
“La decisión de comprar una
vivienda debe considerar
mucho más que las tasas
de interés vigentes”
Sebastián Atria, gerente hipotecario de Banco Santander
Más allá de la evolución de las tasas y el subsidio, José Miguel Simian, director del Centro de Estudios Inmobiliarios de la Escuela de Negocios ESE de la Universidad de los Andes, sostiene que el principal impulso viene de la implementación de un conjunto de medidas que han facilitado el financiamiento. Entre ellas destaca la garantía estatal, que permite a los bancos financiar hasta el 90% del valor de la propiedad, ya que disminuye la necesidad de contar con un pie elevado, una de las principales barreras de entrada para los compradores.
Simian también comenta que el subsidio reduce la tasa hipotecaria entre 60 y 100 puntos base, considerando tanto el beneficio estatal como las rebajas adicionales ofrecidas por las entidades financieras. Con respecto a las tasas, hace un matiz en su análisis, señalando que, si bien hoy se ubican en su menor nivel desde el período 2021-2022, “no puede afirmarse que sean históricamente bajas”.
Mayor dinamismo y factores a evaluar
El cambio ya comenzó a reflejarse en el mercado. Atria asegura que la demanda por créditos hipotecarios “ha mostrado una recuperación importante durante los últimos meses”, con un mayor número de simulaciones y cotizaciones junto a un incremento tanto en las solicitudes de financiamiento como en las operaciones efectivamente cursadas. “En Santander, por ejemplo, hemos llegado a duplicar el número de créditos hipotecarios otorgados respecto de períodos anteriores”, precisa, lo que en su opinión muestra que existe un renovado interés por acceder a la vivienda ante la mejora en las condiciones de financiamiento.
En términos etarios, el mayor dinamismo se concentra entre personas de 30 y 45 años, dice Atria, aunque también observa un creciente interés de compradores de segmentos de mayores ingresos. A su juicio, lo que hoy caracteriza al comprador es una mayor planificación financiera. “Las personas llegan más informadas, comparan alternativas y utilizan simuladores online”, comenta.
El panorama también es distinto desde la oferta. “Actualmente contamos con una oferta muy variada en tipologías, localizaciones y precios”, afirma Slaven Razmilic, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Chile (ADI). Bajo su mirada, este escenario resulta atractivo para compradores que tengan acceso a crédito, pues es posible encontrar unidades disponibles para entrega inmediata con ofertas muy convenientes.
También señala que se debe considerar que ya hay claridad respecto de cómo operará la exención del pago de IVA a la vivienda, contenida en el proyecto de Ley de Reconstrucción, por lo que las partes ya cuentan con la información necesaria para cerrar negocios bajo las nuevas condiciones. Y destaca que, en paralelo, las inmobiliarias cuentan con incentivos muy variados para impulsar la compra.
“La decisión de comprar una vivienda debe considerar mucho más que las tasas de interés vigentes”, dice Atria. Entre los factores a evaluar menciona la estabilidad de los ingresos, la capacidad de ahorro para el pie, el nivel de endeudamiento y cuánto representa el futuro dividendo dentro del presupuesto mensual. También advierte que conviene analizar el costo total del financiamiento, el plazo del crédito, los seguros asociados y los beneficios o subsidios disponibles, ya que todos estos factores pueden tener un impacto significativo en el costo final de la vivienda.
